Trong số 10 yếu tố tác động khiến giá bất động sản tăng cao, có 8 yếu tố thuộc về tác động của chính sách quản lý. Tác nhân đầu tiên phải nhắc tới là lãi suất cho vay của ngân hàng cao kéo dài. Năm 2010 và 2011, lãi suất cho vay của ngân hàng xoay quanh mức 18%/năm; năm 2012 là 15%/năm và 3 tháng đầu năm 2013 ở mức 14%/năm.


Trong khi đó, lãi suất cho vay của hệ thống ngân hàng khu vực và thế giới cao nhất cũng chỉ 7%/năm. Đây là yếu tố tác động mạnh nhất đối với các công ty bất động sản, làm chi phí tăng cao.

Thứ hai, để đất có thể đưa vào sử dụng, nhà đầu tư bất động sản phải đóng tiền sử dụng đất căn cứ theo Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ và tái định cư. Vướng mắc rất lớn trong chuyện này làm ảnh hưởng mạnh đến giá nhà đất ở Việt Nam là tính tiền sử dụng đất theo giá thị trường.

Ba là, chi phí "hành chính" trong quá trình xin cấp giấy phép đầu tư xây dựng. Nhiều trường hợp, thời gian xin giấy phép kéo dài từ 3 đến 5 năm mới hoàn thành, cùng với nhiều loại chi phí hành chính.

Bốn là, việc cấp phép đầu tư dự án bất động sản thời gian qua chưa chặt chẽ. Tại một số tỉnh và thành phố lớn, đất đai hầu như đã bị "xí phần" bằng nhiều dự án được cấp có thẩm quyền duyệt khác nhau, trong đó có nhiều nhà đầu tư nước ngoài.

Năm là, giá cả bất động sản Việt Nam còn biến động tùy thuộc chính sách của Nhà nước theo từng thời gian, trong đó có chính sách tiền tệ - tín dụng. Hiện nay, chủ trương cho người dân mua nhà để ở được vay dài hạn với lãi suất ổn định (người mua nhà lần đầu) còn chưa rõ ràng, nên thị trường bất động sản vẫn kém thanh khoản. Tại các thành phố lớn, quy hoạch "treo" kéo dài cũng tác động mạnh đến giá bất động sản.

Sáu là, thông tin thị trường bất động sản Việt Nam chưa công khai, minh bạch. Nhiều ý kiến cho rằng, bất động sản hiện là thị trường của người bán, người dân có nhu cầu nhà ở, đất ở... cần biết thông tin rất khó, hầu hết nắm thông tin không chính xác.

Bảy là, Nhà nước còn dễ dàng cho phép nhà đầu tư kinh doanh bất động sản mua bán, sang nhượng khi chưa xây dựng hoàn thiện căn hộ chung cư, gây rủi ro rất lớn cho người mua nhà.

Tám là, nhiều nhà đầu tư vay số tiền rất lớn để đầu tư kinh doanh bất động sản, vượt gấp hàng chục lần so với vốn tự có của đơn vị, trong đó đa phần là công ty con, công ty cháu của ngân hàng (sân sau của ngân hàng). Họ đã dễ dàng đẩy giá cả bất động sản lên cao, với số lượng tiền rất lớn.

Hai tác nhân từ thị trường là nhu cầu mua bán, cho thuê bất động sản tại Việt Nam là nhu cầu thật và ngày càng tăng. Trong khi đó, nhu cầu thật là căn hộ giá bình dân và nhà cho người có thu nhập thấp rất cao, thì không được đáp ứng đủ. Hàng ngàn công ty kinh doanh bất động sản đầu tư theo phong trào, đầu tư xây dựng căn hộ cao cấp với số lượng lớn, đẩy giá thị trường nhà đất tăng cao.

Từ thực tế trên, vấn đề đặt ra là cần sớm điều chỉnh hệ thống quy phạm pháp luật, giải tỏa các yếu tố gây ách tắc, tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển ổn định và lành mạnh.